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金华房价领涨全国的秘密

2021-05-01 09:29:31    微永康房产     最新资讯    浏览:3045     房产交易      来源:经济观察报

门店数量被一些中介视为楼市晴雨表  丁文婷 | 摄

最近,金华市大街小巷的中介门店明显多了起来。从八一南街向西拐入金磐路不到100米的距离内,汇聚了大大小小15家房产中介公司。“起码有一半都是去年开起来的,楼市火起来了,都想来分一杯羹。”金磐路一家中介门店店长王蒙站在自家店门外,指着隔壁一家正准备装修开业的中介门店说。

从业10年,王蒙把中介门店的数量看作是金华楼市的晴雨表,“仿佛回到了金华2017年到2018年上半年那波大涨时的场景”。

数据也印证着王蒙的判断,国家统计局发布,2021年1月份,金华新房价格以1.2%的环比涨幅领涨全国;二手房又以1.3%的环比涨幅位列全国第四,仅次于深圳、广州、上海3个一线城市。

实际上,金华的火热行情从去年就开始显现了。

金华市房地产交易办证中心数据显示,金华市区新建商品房去年总成交面积突破234万平方米,为近五年最高,成交量23402套,同比上涨近3成;二手房成交21669套,同比上涨45%。

去年5月,金华出台的“公民同招”“三年一户”等学区房政策,引发了以五中、南苑、四中为代表的学区房量价齐升,市场渐热,同时,集中供地政策下,众多房企开辟新的战区,纷纷选择下沉市场,不断刷新着三四线城市的地价纪录。此外,作为下属县域经济发达的地级市,永康、武义等县级市为金华注入了源源不断的购买力。

学区之战打响

一直以来,家住金东区的林荣都有买一套学区房的打算,因为孩子上学还早,她并不着急。去年11月底,林荣佛系看房的状态被打破了。“气氛慢慢变得不对,无论是朋友圈加的中介还是周围的朋友都在谈论学区房涨价的事。”林荣马上跑去南苑看了一下,年初单价2万出头的小区涨到快3万了。

一位金华地产人士表示,去年5月份之后,金华市区的学区房,成交量明显抬升,有些小面积的房源价格几乎翻倍式增长。

这与金华出台的学区新政不无关系。2020年5月12日,金华市实施“公民同招”,公办和民办只能二选一,选择民办学校的,符合报名条件的学生一旦超额,则实行电脑随机派位。因此,对口入读优质公办学校成了稳妥的选择。

5月底,金华市中心城区婺城区发布的招生政策规定,从2021年1月1日起新购买的私有住房,三年内只接受一户家庭适龄子女入学报名。“这就导致市面上可供售卖的学区房变少了,但需求的还是比较多,供需不平衡导致优质学区房价格继续上涨。”王蒙表示。

数据显示,2020年7月,2662套成交是金华近年来二手房单月成交量的峰值,为去年同期的两倍还多。王蒙眼看着学区房的价格也不断攀升,“南苑小学中学对口的学区房,面积50平方米左右的,去年上半年120万左右,现在都超过了200万”。

相比价格近乎翻倍式增长的二手学区房,带有学区属性同时还限价的新盘成为了抢手的“香饽饽”。尽管是工作日的晚上,距离江南、江北市中心10公里的中南君启临时售楼处的看房人络绎不绝,“小户型”“五中对面”等标签加身的中南君启仍成为金华市炙手可热的楼盘。

中南君启即将开盘的34栋楼的1600多套房源中,51-85平方米的小户型数量占到了9成。“马路对面的婺城新区五中新校区下个月就要建好了,9月份开学。小户型简直是挂学区利器。”一位看房者和同行的家人交流。

虽然预售价未定,但比之前开盘的观澜江境贵是肯定的,一名销售人员表示。中南君启相邻的观澜江境2019年底出让的楼面地价为5256元/平方米,而中南君启去年10月份楼面地价为7417元/平方米,刷新了婺城新区的楼面地价新纪录。10个月,相邻两宗地块楼面地价相差了2200元。

实际上,从去年5月开始,金华市各个区域的楼面地价天花板就不断被刷新,地块的上市及地价的推动,也影响着区域价格。

房企围猎金华

2021年1月7日,金华市开年首场土拍推出的洪源77亩涉宅地块吸引了近30家房企报名竞拍。这是金华土拍史上参与竞拍房企数量最多的一次,其中不仅有碧桂园、中海、保利、万科、金地、美的、中天、招商、德信、中梁、大发、新城等熟面孔,还包括了第一次在金华亮相的华发、卓越、龙湖、建发、维科、金辉、中交、绿都、广州时代、建杭、首开、石榴、弘阳等超过14家新面孔。

“加价太快了!”

“居然有5000万一加!以前几乎没出现过!”

“都超过市中心二七板块的楼面地价了!”

一名围观了当时土拍直播的金华地产人士仍然记得当时激烈的场景,“在正式竞价前就有16轮出价,正式竞价环节,一些房企屡屡跳价”。竞价轮次终止在272,该地块最终被保利以总价15.92亿元竞得,溢价率76.1%,成交楼面地价14671元/平方米,超过正在热销的市中心二七板块的中海九樾、保利天汇和大国璟的楼面地价。

一名二七板块的营销人员感叹:“如果这块‘边角料’都卖能这个价格,那市中心该卖多少?”

不到一个月,2月2日,金华史上最贵地价拍出。经过349轮,鏖战7个小时,荣安地产以总价11.8亿元拿下多湖新人民医院以东地块,成交楼面地价18585元/平方米,一举封王。而附近近期开盘的楼盘拿地价格均在10000-12000元/平方米。

今年3月,为抑制房价过快上涨,金华市对土地竞价规则进行调整,采取“限房价、竞地价”“限地价、竞自持”“限地价、竞配建”“限房价、限地价、竞配建”等方式,并加大市区住宅用地供应量,计划出让总量较去年翻番。

但这未能抑制房企拿地的热情。4月21日,金华6宗地块同步出让,虽然有限价预期,但大部分地块刷新了天花板,近30家房企参与,棒棒科技园地块、庄头地块均有20家房企报名。棒棒科技园地块最终成交楼面地价15222元/平方米,相比所在板块2019年7月成交最高楼面地价8311元/平方米,涨幅超过8成。

上述金华地产人士感叹,这块地的售价已经限定在毛坯单价2万元/平方米,精装单价2.2万元/平方米,利润空间非常小甚至有赔本赚吆喝的可能。

2020年,除去早就进入金华的保利、万固、金地、保亿等品牌房企,中海、绿城、新鸿、敏捷、阳光城、宝龙等7家房企都是首次进入金华市。

不仅是金华市本级,金华下属的县级市同样引发了众多外来房企争抢。

3月11日,永康市老活塞场的一块地吸引了包括步阳、恒青、碧桂园、大家、建杭、绿城、大发&华鸿、中天、金茂、新鸿、万固、上坤等16家房企报名,经过200轮激烈竞价,被碧桂园以8.39亿元竞得,楼面地价14673元/平方米,溢价率223.94%。“从永康的房地产市场来看,近年来永康的供应相对节制,市场需求在一定程度没有被满足。”首入永康的碧桂园回应经济观察报称。

一名中小型房企江浙沪区域的投拓负责人表示,永康本地市场在过去属于较为封闭的市场,几乎都是本土企业在开发,外部开发商很难进入,但近两年绿城、滨江、大发、中天等开发商纷纷进驻永康拿地开发楼盘,永康的需求量在,价格也很有期待的空间。“在热点一二线城市限价的情况下,利润空间非常有限,而这些三四线城市还存在着很多机会”。“两集中”模式之下,越来越多的房企将方向转向了三四线城市。龙头房企在规模和资金实力上都有着更大优势,核心城市的核心地块竞争将更为激烈。上述投拓负责人表示,中小型房企在一二线城市的竞争压力非常大,很难拿到地,不得不寻找新的机会,部分中小型房企放弃热点城市,选择下沉三四线。

华西证券研究报告显示,2021年一季度,59家样本房企加大了二线城市和三四线的投资力度。在一线城市拿地金额占比从2020年的18%降至12%,在三四线城市的拿地金额占比为31%,上升2个百分点。三四线城市3月单月出让金同比增长超4成。

三四线城市地块的溢价率也不断走高,华西证券数据显示,2021年第一季度,三四线城市溢价率持续上升,较2020年底上涨近10%。在2021第一季度溢价率排名前5的地块中,金华市及其下属的义乌、永康就占到了3席。

土拍对市场的刺激作用非常明显,土拍结束后,与中海一路之隔的保利天汇销售明显火爆了,大国璟也快速清盘。”二七板块的一名销售人员表示,保利天汇2019年底开盘时去化速度并不算快,对面这块地一拍,保利5月加推的3幢楼栋去化率可以达到90%。

多湖新人民医院地王的拍出也推动了金东区板块价上浮,上述销售人员介绍,金东区去年上半年新开盘均价还在22000元,下半年就达到了25000元。虽然受限价影响,板块内同一楼盘不同批次新房价格涨幅不算太大,但购房优惠从今年开始已经基本取消了,“除非特别郊区的盘,新盘都是顶着表价卖。”中海九樾一名销售人员介绍。

除了折扣取消,今年开始,几乎所有楼盘都存在捆绑车位销售的情况。经济观察报注意到,金华新盘车位价格多在35万元左右,有些达到40万元。

多方入场

尽管如此,购房者仍然趋之若鹜。“这边几个楼盘都需要‘抢’的”,一位多湖板块的新房销售人员介绍,从去年底开始,“一小时内售空”“50秒内秒没”几乎是金东区几个楼盘的常态,金东区的保利阅江台一期中签率不到20%。“中签率还在不断变低,比如有的盘年初第一批推300多套房源有六七百人认筹,到现在冻资报名的人就多达上千人。”该名销售人员说。

根据金华市房地产协会主办的金华房网数据,2021年3月,金华市区新房共成交2686套,环比上涨55%;总成交金额49亿元,环比上涨45%。二手房交易量更是破了3000套,创近14个月来新高,比上月翻了近一倍。

在金东区,不少购房者从永康、武义赶来。经济观察报注意到,在保利阅江台的售楼处4组看房客户中,有两组就是从永康来的。“永康人买房的首选金华,金华是宜居城市,环境比较好,教育质量更高,再说即使暂时空着也能保值。”一名看房人表示。金华当地一名熟悉市场的地产人士介绍,金东区2成以上的房子都是永康人买的,因为区位上离金华比较近,金东区多湖商务区板块的规划也不错。

在金华环境宜人的湖海塘板块,一名中介人员回忆,2017年-2018年期间,金华湖海塘板块几个小区都有永康人组团来买房,“亲戚带亲戚,朋友介绍朋友,都是一排排拿房的”。

企业家黄磊在2016年将工厂从永康迁到金华,“永康地少,建厂的企业太多,挤占了大量空间,一万平方米以上的地皮少且贵。”他表示,基本上在永康的企业都是从小作坊起家,最多发展到几千平方米的地皮,但是要想再扩大生产规模就很难了。2015年,黄磊在金华花费800万元拿下了一块万余平的地皮用于建厂。“同样的面积在永康要1500万-2000万元,所以基本上永康的企业规模做大了都要搬到金华或武义建厂”。

不仅是地皮少、贵,住宅价格倒挂也是永康人来到金华购房的原因之一。黄磊表示,2017年他来金华买房时,大部分区域均价都未破万,而永康和义乌的房价分别普遍达到2万元、3万元左右。

居住环境较好的溪心成为永康二手房价最高的区域。安居客数据显示,该板块的丽洲玫瑰园二手房价格从2017开盘时的1.5万元,涨到了现在的4万元,成为永康房价的天花板。全国县域房价排名中,永康以21860元的均价排名全国第四,比排名第二的义乌低不到3000元。这一需求不仅推高了永康的房价,还为金华的楼市引入了购买力。

藏富于县

旺盛的需求和强大购买力的背后是永康发达的产业经济。永康以五金产业出名,永康市内的长城工业区内喧嚣繁闹,尘土飞杨,每步行十余步便是不同类型的制造企业,而沿着217国道一路向北的古山镇、芝英镇乃至衍生到东阳的南马镇都是制造业的聚集地。

一名当地的货运司机表示,联通金华和永康的303国道和金华东阳之间的217国道上,常年各类运输货物车辆川流不息,经常堵车。与热闹的镇上工业相对的是永康市、镇周边村里日间的冷清,“青壮年几乎没有留在村里的,村里鲜少有人种地,大家都去几公里外的镇上企业里打工了。”一名村民告诉经济观察报。

数据显示,永康规模以上工业总产值800亿元,超越义乌在金华排名第一,城镇居民可支配收入达6.13万元,超过金华市区仅次于义乌;居民存款总额达到1600亿元、年增长存款金额约100亿元,2020年人均存款在浙江县市中排名第三。

高产值、高收入的背后是永康数量众多的中小型企业。这也是整个浙江省的区域经济的特点。浙江民营经济活跃,县域经济强劲的界面下,孕育了大批的企业主、个体户,如果算上全部的企业,浙江共有138万余家,平均每42人就有一家企业。

中小企业为主的产业集群也意味着较强的购买力。河海大学区域和城市高质量发展智库首席专家刘奇洪分析:“一有风吹草动,中小企业的企业主比较容易把产业资金、产业资本转化为房地产。”二七板块和金东区几个楼盘的销售人员都明显感觉到,去年5月份之后,来金华买房的永康人数量多了,“我手上的几个客户去年疫情期间外贸生意受到了影响,暂时不打算扩大生产规模了,就把手上的钱拿来金华买房了,至少保值。”王蒙表示,这也助推了本就走高的房价

刘奇洪表示,过快增长的房价对金华区域经济的发展会造成不利影响,在产业结构方面,金华和下属县级市主要产业仍以劳动密集型、高耗能为特征的传统产业为主。“2019年,金华市战略性新兴产业增加值占规模以上工业增加值比重18.9%,远低于浙江全省比重31.1%,相邻的绍兴市2019年战略性新兴产业增加值占规模以上工业增加值比重达到41.9%,高出金华23个百分点。在货物出口方面,金华主要以劳动密集型产品为主。”

刘奇洪认为,十四五期间,金华需要推进存量产业的数字化,加快产业升级。“房价上升必然导致人才吸引能力减弱,企业劳动力成本提升,不利于金华及周边县市的产业升级。”刘奇洪表示。

(应受访者要求,王蒙、林荣、黄磊为化名)

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