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探访义乌火爆楼市:涨价如一日三餐,95后靠做电商买千万别墅

2021-06-09 12:51:16    微永康房产     最新资讯    浏览:2954     新闻      来源:腾讯新闻棱镜

义乌拥有全国最大的淘宝村集群,江北下朱村更是成为网红直播第一村,2020年当地电商主体增加至28万户,电商交易达到3124亿元。

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作者|郭菲菲 编辑|李超仁

出品|棱镜·腾讯新闻小满工作室

“2020年疫情期间,好多楼盘打9折都没人要。到了今年,特别是3月份地王拍出来之后,所有折扣一夜之间几乎都取消了,找关系也不一定能买到房。”在义乌做外贸生意的林欣向作者感慨到。

过去一年,林欣不仅见证了义乌外贸业的强势复苏,更加感受到了当地楼市的火热。

根据中国房价行情网数据,2021年5月,义乌整体房价为2.67万元/平米,同比上涨了21.5%。这座浙江省金华市下辖的县级市,房价已经超过诸多二线省会城市,而在全国县级市中房价仅次于海南陵水县。

房价如影随形的,是节节攀升的地价。半年时间,义乌连续三次出现楼面价破3万的土地。林欣提到的地王,是指3月10日,武汉地产和融创联手拍下的地块,溢价率高达53%,楼面价达到创历史新高的3.6万元/平米。

5月下旬,作者对当地楼市实地探访时发现,义乌主城区已难寻房价3万元/平米以下楼盘,即便周边乡镇房价也已经突破2万元/平米;同时,市面可售房源基本已被强大的全民购买力一扫而空,新房库存不足,一房难求,大量购房者被迫涌入二手房市场,房东惜售观望、临时跳价成为常态;而在地价、房价和限价交错下,开发商卖房捆绑车位屡见不鲜,最贵的车位甚至高达60万元。

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义乌某楼盘供不应求。拍摄:作者

不限购的宽松政策、政府低门槛的人才购房补贴、相对发达的民营经济、城区大规模拆迁带来的购房需求,以及宽松货币环境下,有产者对财富贬值的焦虑,都是这座三线小城滚烫楼市背后的诱因。

义乌只是浙江楼市火热的一个典型缩影。2020年疫情结束后,市场热效应从高能级城市杭州、宁波,迅速向下传导至金华、温州、绍兴、衢州等地市,多城地价创新高,丽水一宗商住用地溢价率甚至高达91%,房企也随之下沉,争抢土地,伴随土地市场强势复苏,住宅成交量及价格也出现齐涨态势。

房企“内卷”,地王频出

义乌土拍楼面价最早一次突破3万元/平米,还要追溯到十年前。

2010年12月,经历超过700次举牌争夺,本土房企三联控股以总共36.81亿元的高价,拍下主城区一宗住宅用地,溢价率高达241%,楼面价约为3.5万元/平米。这个报价远超竞争对手绿城创始人宋卫平26亿元的心理价位,也一举创下了当时国内县级市楼面价最高纪录。

土拍市场沉寂10年之久,进入2020年。短短半年,义乌连续三次出现楼面价破3万的地块,分别为2020年9月,众安集团以16.2亿元拍下湖塘西地块,楼面价3.1万元/平米;2021年3月,武汉地产和融创联手拍下的宾王路地块,楼面价3.6万元/平米;以及5月份,央企中海地产拍下经开区C地块,楼面价3.06万元/平米。

这其中,创下义乌土拍历史新高的宾王路地块,成为点燃市场热情的一把火。

“大家预期没这么高,融创确实比较激进,敢拿这块地,说明这六百多套房子只做最高端的产品,卖给义乌最顶尖的客户。”一位TOP20房企在义乌市场的营销负责人告诉作者,按照3.6万元的楼面价,加上建安、财务、公共配套、精装修等成本,总成本预计达到5万元/平米。

这位负责人表示,土拍高、新房涨、大家预期高、下一轮土拍继续高,义乌现在形成了这样的土地和房价双向刺激促进效应,环环相扣。

5月7日,义乌统计局公布的2021年一季度投资建设领域运行情况分析显示,该市商品房销售面积爆炸式增长,同比增长了167.3%,达到55.0万平方米。

“我市乃至金华各县市土地交易市场非常火爆,楼面价相继创新高,甚至出现‘面粉贵过面包’的情况,房价上涨预期强烈,全面激发潜在购房者,房地产投资属性不断增强,直接引爆我市第一季度房地产市场,交易量快速上升。”义乌统计局如此表示 。

一个“面粉贵过面包”的典型案例是,中海5月份拍下的经开区C地块,起拍楼面价为2.24万元/平米,溢价38.9%后,最终成交楼面价为3.06万元/平米。而距离该地块1公里之外的碧桂园、阳光城两个楼盘,在售均价则只有2.9-3万元/平米,二者形成明显的价格倒挂。

该地块进行土拍的前三天,碧桂园项目置业顾问曾对作者表示,义乌的楼盘现在都顶着政府备案价上限在卖,马上要拍的C地块至少3万的楼面价,将来入市肯定要卖到4万,“前不久,融创的义乌城市总和工程负责人,刚来我们项目各自买了两套房,自报家门找我们要折扣,还说对那块地势在必得”。

实际上,义乌地王频出背后,是开发商在土拍市场激烈“内卷”。一位深耕当地多年的规模房企高管对作者表示,大湾区只能做旧改,不是国企很难做,环京区域市场不景气,中西部做不了规模,只有长三角既能做规模,又能出利润,去年50强房企都来浙江了。

“现在义乌每块地报名,大多有一二十家房企来竞争,内卷越来越严重。”这位高管向作者感叹,2017年前棚改红利时,10个点的净利润率还是有保证的,那时候地市竞争还没这么激烈,2019年左右,七八个点算好的,现在这一波新拿地的利润已经很薄,在6个点左右,“原来集团要求高一点,现在就三个字,‘平常心’。”

实际上,相比义乌,浙江省会杭州的土地利润率更为“惨淡”。本土房企滨江集团在杭州首轮集中供地时竞得5块土地,被问及预期利润率时,精于成本管控的董事长戚金兴表示,“努力做到1%-2%的净利润水平”。

“我们也在积极往更下沉的县市调研,寻找投资拿地机会。”一位TOP10房企浙中区域高管对作者表示,楼市支撑的核心是经济实力,江浙下面县和镇,经济比较发达,流入人口购买力强 ,包括县级市江山、兰溪、浦江等。

购房补贴,排队申领

2020年6月,义乌放宽了2018年施行的人才购房补贴门槛,包括取消户籍限制、调整满2年以上社保、首付比例从50%降至30%。按照补助标准,专科、本科、硕士等人才,分别补助20万元、30万元、40万元,省部级以上重点人才补助高达140万元。

“这个补贴非常厉害,而且当时有个bug,当地人即使名下有房,只要没有用人才购房,也都能享受补贴。”上述房企营销负责人对作者表示,疫情之后,外贸影响严重,当时义乌楼市也比较冷清,“政府有点慌,不单是房地产,外贸也在退税补贴,也都在救市去库存”。

一位金华中介店东告诉作者,补贴推出后,当地中介老板聚会的时候都在抱怨,“本来客户都打算定金华的房子了,义乌补贴政策一出,直接都去义乌买房了,政府至少补贴二三十万,客户自己再凑点首付就够了”。

按照补贴流程,认定人才资格后 ,购房者将安置保证金(实际需支付的首付款减去对应补贴款,但不低于总房款的10%)存入城投公司账户,政府补贴到账后,城投公司再将首付款转给开发商。

这一政策虽然刺激了购房需求,但对于利润率本就稀薄的开发商来说,人才购房无疑造成项目回款周期变长,财务成本更高,他们并不买账,尤其是在行情整体走热之后。

一位义乌当地项目营销总对作者分析表示,人才补贴放松后,他们统计过市场整体人才客户购房比例多在50%以上,首开最高达到七八成,这导致项目回款会非常慢,而经过近一年消化后,现在这一比例已经降低至两三成。

“全款客户往里走,商业贷款靠边排队,公积金和人才房回家等通知。”多位义乌市场人士对作者表示,虽然开发商通过给不用人才房客户打折优惠方式,试图快速回笼资金,但办法并不奏效,“僧多粥少”的市场氛围下,开发商干脆直接拒绝人才补贴买房,还因此普遍遭到客户投诉。

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义乌某楼盘售楼处内热闹非凡。拍摄:作者

上述碧桂园项目的置业顾问告诉作者,如果是人才购房,需要先把房子的总全款保证金转到公司账户,等到城投的钱转给开发商后,开发商才再把保证金还给客户。

本科学历的林欣在3月份用人才房资格买房时,首付减免了30万。但由于补贴购房者众多,政府资金需要时间调配,只能排队打款,她为了配合开发商分担财务成本,原本10万元的定金提高至了50万元,“现在人才房刚排到3000多号,我们是6000多号,不知道今年能不能排到”。

不止是保证金,为了更好“利用”这波行情,开发商还想出了更多办法。在价格不断上涨的情况下,由于政府对在售项目不予上调备案销售价格,义乌多数项目又均为毛坯交付,无法以精装修的名义涨价。于是,开发商开始捆绑车位卖房,以此来增厚利润。

一位熟悉市场的中介人士透露,义乌最贵的车位当属滨江稠江街道某楼盘,原来车位价格是30万元,但是想买房就得绑定一个车位,价格涨到60万元,买第二个车位则仍然按正常价 。

房企滨江和金地联合开发的某项目置业顾问在向作者推销自己楼盘时强调称,卖车位的做法并非强制绑定,但房源少,客户多,客户如以“两个车位+商贷”的方式,将优先买房,其理由为:车位20万元一个,上一期200多套房源,700多意向客户购买,每平米2.9万元的均价,相比周边二手房3.5万元左右的价格,“买到就是赚到”。

对此,义乌建设局曾在3月份召开的房地产市场秩序专项整治工作会议上指出,要开展捂盘惜售或变相囤积房源的专项检查,严查商品房销售不明码标价、捆绑销售或者附加条件等限定方式的销售行为。

电商造富,组团买房

走在义乌主城区街头,大刀阔斧的拆迁场景随处可见,当地称为“城市更新”。按照义乌“十四五”规划,到2025年,义乌二环面积扩容至266平方公里,形成300万人口的现代化都市基础框架。拆迁带来的货币化安置,也成为了这波楼市行情的助推力。

“义乌大规模拆迁2017年才开始启动,行情落后别的城市一两年,这两年大拆大改力度很大,包括金义东城际轻轨等建设。”上述规模房企高管对作者表示,义乌的土地指标毕竟是县级市,工业用地需求又很大,所以需要通过拆迁把住宅土地指标腾挪出来。

根据官方统计,2020年义乌常住人口185.94万人,年均增长4.18%,成为浙江人口最多的县级市,这其中外省流入人口有88.02万人,占比达到47.34%。这意味着,义乌距离300万的人口目标仍有较大空间。

外来人口流入,势必带来购房需求,但当汹涌而来的外地人到达义乌时,可能会发现这座城市的房价已经变得不太友好:主城区每平米单价普遍在3万元以上,周边乡镇已破2万元,单价1万多元的房子只能去更加偏远的镇上寻找。

做外贸生意的林欣告诉作者,她相中的楼盘1月初均价才3.2万元/平米,不用人才房资格且全款还可以打9.2折,等到过完年,价格已涨至近3.5万元/平米,还没有任何折扣,“120平米来算,相差了快40万,问题是还抢不到”。

“周围很多做外贸的朋友被冻资几百上千万,为了不被冻卡,很多人选择去全款买房。”林欣告诉作者,电信网络诈骗与地下钱庄勾结,一些赃款变成货款洗白,在反洗钱、打击地下钱庄背景下,一些义乌外贸商户担心银行卡被“误伤”冻结,也是促成他们买房的原因之一,因为“不知道哪天账户余额就是0了”。

除了传统外贸行业,义乌电商产业的迅速发展和造富,同样支撑起了当地楼市强大的购买力和需求。义乌拥有全国最大的淘宝村集群,江北下朱村更是成为网红直播第一村,2020年当地电商主体增加至28万户,电商交易达到3124亿元。

“这两年做淘宝亚马逊微商、电商直播的客户特别多,我接触的10个客户,9个都是做电商的。”一位义乌资深中介告诉作者,他们的特点就是成群结队来买房,比如电商聚集区的北苑板块二手房,110平米1月份才310万元,过年后涨到330万元,现在价格跳到410万元,“年后涨到我们自己也觉得有点离谱,跳单太频繁了,比一日三餐还多,融创拍下地王的当天,正在成交的四个单子都跳单了”。

一位绿城的义乌市场人士则向作者透露,公司当地一别墅合院项目总价为1500万元起步,最近刚成交一套2000万元的合院,该套房的“95后”购房者就是做电商起家,首付就达到七八百万元,“义乌整体做商贸的环境,能够快速创造财富”。

多重因素下,新房火热的行情也传导至二手房,而实际上,中介交易的二手房大多也是刚交付的新房。一位义乌本地中介公司高管对作者表示,去年二手房不好做,主城区很多学区房都拆没了,无房可卖,去年底到今年初,很多楼盘交付,房东趁着行情好就出手了,即便可能要承担二三十万元的税费。

针对房价快速爬坡,3月26日,义乌出台调控政策,称为坚决抑制投机炒房、遏制房价过快上涨,出台包括视情况“限房价、限地价”、限制新房两年后交易、在售项目不予上调备案价等内容。不过,限购、人才房等调控政策并未涉及,而目前的义乌楼市,依然如同干柴烈火。

免责声明:来源于腾讯新闻棱镜;文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表康房网赞同其观点。

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