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买房全过程,让你一次看懂买房流程!

2021-06-14 13:13:52    微永康房产     购房知识    浏览:2979     知识      来源:房产小贴士

  

让你一次看懂买房流程

买房是我们生活中的一件大事,而买一座好的房子对我们来说就显得非常重要了。所以,我们应该全面了解买房过程,准备充分,才能使整个买房过程更加高效顺畅。

1.挑项目选户型

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挑项目可以说是购房第一步,也是最重要的一步,这是本次置业的决策核心。当然,要挑一个合适的项目,须参考很多方面的内容。最基本的就是俗称为“购房四看”的。这四看就是看地段、看价格、看设计和看开发商的信誉。

1地段:

选择地段就是选择今后的生活区域和生活资源。有选择优异教育资源的学区、生活便利的商区、休闲的公园绿化区等,有些是属于稀缺或不可复制的,因此选择地段尤其重要。

2价格:

自然是在买房的预算范围内的了。同一地段项目内不同的楼幢、不同的楼层、不同的户型价格也是有差异的。

3设计:

最重要的就是户型设计,其次是看项目小区内的规划设计是否合理。对于讲究风水的来说,户型设计可是决定因素。

4信誉:

开发商的信誉也是非常关键的,可能涉及是否能够顺利交房,房子的质量或者物业服务质量等。

不管外面的世界如何精彩,房子住得舒不舒服,户型可是关键。如果项目、户型在各方面都合您的意,那么您才有可以将我们下面要提供的步骤继续下去。

2.签订认购书

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如果这套房子您决定买了,那么从这步起,您将经历一系列具体而琐碎的事务。请保持您的耐心。签认购书时,一般开发商会要求交纳定金。

注意事项 :

(1)看是否有《预售许可证》。在签认购书时,一定要记得查看开发商的五证:即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》。特别是《预售许可证》非常关键,开发商是否取得这份证件,是能否合法出售这套房产的凭证。一般来说,如果有了这份证明,前面的几张证件大概也都没问题啦!

(2)别轻信“内部认购” 尽管法律明确规定在未取得预售许可之前,开发商不得预售楼盘。但事实上,开发商为了尽快回笼资金,降低风险,往往在获证之前就开始售卖楼盘,此时的认购价格往往比较低,由于声称是“内部人”才能得到这样的消息,故被业内称为“内部认购”。内部认购被许多楼花炒家视为发财的重要方式之一。因为一般来说,一个楼盘在不同时期,其认购价格是不一样的。一套房子在《预售许可证》下来之前是一个价,证件下来之后,楼价就开始涨了,之后,封顶一个价、开盘一个价、甚至尾盘还有一个价。在何时入市是非常关键的。基本上,开发商为了降低风险,越早认购报的价格越优惠,这也是不少人趋“内部认购”若鹜的根本原因。

但对于购房者来说,“便宜”的风险是很大的。因为内部认购时,开发商并未办完所有预售前的法定手续,开发商有可能因房屋质量有问题或资金有问题而拿不到证件,房子就不能合法上市,那买家可就亏大喽!而且内部认购在法律上看,也是无效的,因此,这会使购房者的权益处于极不稳定的状态。因此,对于消费者来说,还是找五证齐全的楼盘更稳妥些。三种情形具体包括:年度汇算需补税但综合所得收入全年不超过12万元的;年度汇算需补税金额不超过400元的;

3.如何退税/补缴

在一般情况下,在签认购书后,开发商会在短期之内通知客户来签正式的购房合同(即网签合同),并按合同约定付款,如果约定以按揭方式买房的,此时就该付清20%-30%的房款了。

4.贷款购房


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1、公积金贷款最划算对于一部分人来说,公积金贷款最划算。公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多,特别是实行LPR利率后,两者之间所还的利息差距将更大。

2、选择合适的商业住房贷款方式分别有等额本息还款方式和等额本金还款方式。以贷款100万元20年期,基准利率5.94%计算,采用等额本息还款,利息超过71万元。而采取等额本金还款,支付利息款59.6475万元。两者相比,利息相差11万元左右。但等额本金还款方式的月供是倒金字塔式结构,也就是说早期还款数额较高,往后还款数额逐渐减少,并不适合贷款压力太大的家庭。

5.合同登记备案

签完正式合同之后,就要准备到房地产管理部门办理合同登记备案手续了,办结后主管部门会出具一份商品房备案证明。这份备案证明是很重要的,购房人在取得不动产证之前务须保管好,在今后办理如户籍迁移、学生入学、公积金办理等环节都是需要到的。

6.缴税

一般情况下,开发商在办理项目验收后,根据最终确定的房屋建筑面积开具正式的购房发票(最终面积与合同面积有差异的,对面积差异部分购房款进行补款或退款,差异面积超出3%范围的,购房人可选择是否退房),购房人持购房合同和购房发票到税务部门缴纳相关税费。税率根据房屋性质(住宅或非住宅)、面积和购房人家庭房屋套数等有不同的优惠政策。

7.缴纳房屋专项维修资金


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根据所购买房屋是否有电梯有所区分缴费标准,目前我市实行的缴存标准为:

(一)2020年4月1日前购买商品住房,并已办理预售或现售的,按照房屋建筑面积,每年5元/㎡标准,连续交存四年。

(二)2020年4月1日后购买房屋,并已办理预售或现售的:1.未配置电梯的房屋,交存数额为专有部分建筑面积75元/㎡标准。2.配置电梯的房屋,交存数额为专有部分建筑面积105元/㎡标准。

(三)售后公有住房的业主交存的住宅专项维修资金的数额为专有部分建筑面积每平方米25元,公有住房售房单位从售房款中按照一定比例(多层按20%,高层按进入30%)提取住宅专项维修资金。


8.房屋产权登记

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分别有预告登记、不动产登记和抵押登记等,正常情况下均由开发商代办,购房人给予配合即可。

免责声明:来源于房产小贴士;文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表康房网赞同其观点。

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