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楼市猜想:这一轮倒挂会如何消除?

2021-07-22 13:45:36    微永康房产     最新资讯    浏览:2700     新闻      来源:七爷

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任何投资行为,只有买入机制、没有退出机制,都是不科学的。楼市也是如此。特别是这一轮以倒挂为诱饵刺激下的新房火热,会如何收场?

或者,再直白一点:杭州这一轮行情的倒挂,究竟会如何消除?

我很想弄明白这个问题。因为,如果倒挂持续存在,楼市无论怎么调控,都只能阻挡名额、改变短期的供需,但改变不了预期,调控不了每个人心里被激发的欲望。

然而,倒挂行情,总会有结束的一天。我只想知道:1、如何结束?2、何时结束?

所以,本文尝试着猜想这一轮倒挂消除的方式。

猜想1:推动进入存量市场

没有新房,也就无所谓倒挂。我相信,在主城区的不少板块,这个趋势会越来越明显

比如武林、黄龙、华家池、湖滨、南星桥、钱江新城CBD、桥西等板块,新房驱动的增量市场已经“归零”,完全是二手房主导的存量市场,失去了一二手对比,也就没有了倒挂。

接下来,新房已经基本无货或存量极少的板块,如新塘(江河汇腹地)、城东新城、奥体、市北西、申花、之江、翠苑、文教、蒋村等,都会陆续进入存量市场。

进入存量市场,只要一段时间不推地,二手房渐渐地冷静下来,倒挂不倒挂,也就不重要了。

猜想2:撕掉伪学区的外衣

如果说,中心区域板块的倒挂出自地段,很多非中心区域板块的倒挂,很多则来自真假难辨的各种学区加持。各种假学区的外衣,会被逐渐撕掉。

这里说三点:

第一,要识别真假学区。也很简单,弄懂各种不同学校的办学模式即可,主要有如下几种类型:

1、优质学区的本部、优质学校的分部(新校区,含外地名校的杭州校区),这两种相对比较靠谱,但同时也要考虑生源和实际的师资力量,学军之江出不了成绩就是案例;

2、联合办学:核心要识别是强联弱还是弱联强,强者一般不会联合弱者,如果是后者,基本等于贴牌;

3、名校教育集团的挂牌(类似“加盟店”)、名校教育集团托管(贴牌货,和山寨没什么区别,比如卖鱼桥之于文津小学,除了挂个牌子,其他啥也没有),这种属于典型的伪学区,满足家长们的虚荣心,而家长的虚荣心恰好成了炒房客收割的最好借口。

为什么很多假奢侈品比真奢侈品卖得更好?因为买不起真奢侈品的那些人,虚荣心可能更甚。

第二,懂得了识别伪学区,还提醒一点:炒房客集中的小区,无论它是哪种,建议都慎重,全力炒房的一大堆,认真读书的没几个。

这样的学区,即便是不错的学校,也会被糟蹋,比如……

第三,政策的变量。杭州一定会跟进国家在大力推进的很多教育改革政策。

各种因素发酵之后,伪学区房的溢价,也会逐步回归正常,它带来的一二手倒挂,也会逐渐缩小,回归理性。 

猜想3:在没有倒挂的地方多推地

于城市发展而言,中心城区饱和之后,必然下沉到次中心、副城、卫星城等。

但是,于房地产调控而言,“一核九星”的比例关系,大概是:“一核”占市域面积不足10%,“九星”超过90%,只要“九星”足够大,一核价格上天,均价也能拉下来。

所以今年集中供地的比例,主城区仅25%,其余四分之三都在郊区。

而郊区的很多地方,是没有倒挂的,甚至有的新房比二手还贵。

郊区没有倒挂,和主城区倒挂一倍有什么关系?当然有。

郊区没有倒挂,抢不到红利,还动不动限售;主城区红利虽有,但是买不到,而且很多板块动不动几个月没有供应,时间长了之后,投资的热情自然就冷却了。

用时间换空间,大概就是这个意思。

猜想4:板块重新定价

近几年,杭州楼市是有过几次重新定价的,以对冲板块的二手房价格上涨,但是很快被解读为有关部门给炒房兜底,买房必定涨,反而加重了涨价预期,结果从去年开始,5%就没有了。

比如望江新城:御品的价格出来时,很多人不看好,御品一期开盘也没有那么好。结果,南星桥的快速涨价加学区的刺激,让御潮府也成了超级红盘。

随后是江河汇,一把拉平南星桥,到了6.98万,当时是高于板块二手房价格的,结果还是赶不上二手房的涨价速度,如果变成了超级倒挂。

现在是钱江新城二期,直接跳空定价,两块地分别是6.6万和6.75万,彭埠高速以东最高价,区域目前暂无二手房,没有对比。

这样的形式,其实是值得鼓励的,否则,像奥体一样,当前的限价还停留在2017年,这几年二手房早已翻倍,新房价格显然是不合理的。

所以,断供已久的主城区板块,或者像钱江新城二期一样的新板块,重新定价更合理。

猜想5:二手房指导价

如果这个政策出台,二手房的价格进入相对静态行情,所谓的倒挂消除,也就只需要一点时间了。

猜想6:理性认知倒挂

这一点不是猜想,是提醒各位:很多所谓的倒挂,其实不是倒挂,而是正常的价差。哪怕同一地段,不同企业、产品之间,合理的价差是正常的,不要以为便宜的就一定赚。

本轮行情之前,绿城、滨江开发的楼盘可能比一路之隔贵1万。现在被政策迷惑了,让人看不到这个市场价差了,但不代表市场行为会消失。

比如某个板块,优质产品卖5万,限价的垃圾产品卖4万,倒挂1万,有人就以为未来垃圾产品一定能追上优质二手,有1万的红利,这种想法,是很危险的。

垃圾产品和优质产品的未来价差,可能是2万甚至更多。

很多价差根本就不是倒挂,只是优质和垃圾产品之间正常的市场价差而已,想明白这点很重要。就像未来科技城,不同的产品进入二手房之后,单价有8万9万有6万,价差最高达50%。抛开炒作,品质等因素的价差是真实而客观存在的。

不要被欲望遮住了双眼,失去了基本的判断能力。

认知差,比价差更可怕。

目前已经在消除价差的过程中,依然只懂得追逐价差买房的,要留心了。

免责声明:来源于七爷;文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表康房网赞同其观点。

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